Supertramp en de bubble index. Ofwel LESSONS LEARNED?

 

Een jaar of 5 geleden viel mijn oog bij de Kringloper bij mij in de buurt op deze LP- hoes van Supertramp. Het beeld en de titel waren mij altijd al bijgebleven hoewel ik zelf wat later instapte bij Supertramp (zo rond give a little bit).

 

Crisis? What Crises? Het was dus 2011 en sindsdien staat de Lp hoes in mijn boekenkast. Het was het vastgoedjaar dat het duidelijk werd dat de economische crisis behoorlijk wat gevolgen voor de vastgoedmarkt had. Het aantal onvrijwillige veilingen van woningen steeg dat jaar naar een hoogtepunt. Enkele grote aannemersbedrijven gingen failliet, duizenden meters lege kantoren. En het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen was in 2012 het laagste sinds 1950 (bron; ABF research). Enfin, tot zover niets nieuws.

 

Maar waarom triggerde die LP hoes mij zo toen? Crises? What crises?  Enerzijds was er het vastgoeddeel dat sprak van een situatie die zou leiden tot permanent veranderende verhoudingen in het vastgoed. De grote gebiedsontwikkelingen, de blauwdrukplanningen, het op voorraad grond bouwrijpmaken, bouwen zonder je eindgebruiker te kennen. Het was allemaal verleden tijd. Voortaan zouden we samen met de eindgebruiker onze projecten ontwikkelen, het liefst die eindafnemer ook zo vroeg mogelijk (risicodragend) deelgenoot maken in het proces. Dat betekende dat er veel meer transparantie kwam, en dat er een heleboel lucht uit de markt geperst werd. Grote ontwikkelaars konden het wel schudden; eindgebruikers samen met architecten en ontwikkelende aannemers hadden de toekomst. Projecten als BLOK 0 in de Houthavens kwamen op die manier van de grond. En ook Zeeburg maakte een start dankzij particuliere bouwers. En zo bracht de crisis toch ook iets goeds. Hoezo crisis dus? A bless in disguise!

 

En dan was er het andere deel van de vastgoedmarkt. Ik bezocht de Provada in dat jaar en de garage van de RAI was tot de nok gevuld met donkergrijze SUV’s . Binnen was het nog drukker dan andere jaren. De borrels waren wat kariger dan voorheen, en het programma ging vaker over duurzaamheid en transformatie. Maar de stemming was best positief; De nieuwe context vraagt om nieuwe coalities en samenwerkingsverbanden die gebaande paden kunnen doorbreken en waar de partijen zich vooral richten op waar zij van oorsprong goed in zijn (vastgoedsymposium 2011). Geen crisis dus maar een nieuwe context, met dezelfde spelers. En al lijkt mijn betoog wat sceptisch, ik geloof zeer zeker in nieuwe coalities, met respect voor álle spelers.

 

Crisis of geen crisis; op 15 juli vorig jaar kopte Het Parool; dieptepunt crisis woningmarkt voorbij. De woningprijzen zijn nog niet op het oude niveau, maar dat moeten we ook niet meer willen. Aldus minister Blok.  Nu zijn we een half jaar verder. De krantenkoppen over krapte op de A’damse woningmarkt zijn aan de orde van de dag. De gemeente start spoorslags 5 of 6 tenders in Houthavens en Amstelkwartier. Om de tenderprocedure zo kort mogelijk te houden wordt steeds vaker getenderd op ‘reserveringsvergoeding’. Dat is inderdaad snel en objectief, en voorkomt dat partijen heel veel energie in plannen steken die niet worden gebouwd. Die reserveringsvergoeding vertaalt zich echter natuurlijk wel linea recta in de prijzen van de woningen. Tezamen met de gegeven grondprijzen lijkt het nauwelijks mogelijk nog woningen van enige oppervlakte of betaalbare woningen te realiseren. En daarmee zijn we weer bijna terug tot de woningoppervlakte van de gordel ’20-’40; 2 kamerappartementen van zo’n 50 m2. Amsterdam koerst er op af een echte wereldstad te worden! Op dit moment staan wij 6e in de Bubble INDEX. Maar dat zal weldra veranderen! Wat mij betreft is het dan pas echt crisis. *

 

*De Zwitserse zakenbank lanceerde donderdag de Global Real Estate Bubble Index. Daarin zijn vijftien steden onder de loep genomen en is op basis van vijf indicatoren gekeken hoe het met de betaalbaarheid zit van een appartement van 60 vierkante meter vlakbij het centrum van de stad. Zo wordt onder andere gekeken naar de huizenprijs versus het inkomen en naar het verschil in kosten tussen kopen en huren. Maar ook naar trends op de huizenmarkt, zoals het oplopen van de hypotheekschulden of de investeringen in de bouw.

 

De Amsterdamse huizenmarkt staat, volgens deze methode, op de zesde plaats. Tussen 2008 en 2013 corrigeerde de huizenprijs met 25%. Sindsdien zijn de prijzen weer met 11% opgelopen terwijl de inkomens stagneerden. Huizenprijzen in de rest van Nederland houden de hoofdstad niet bij en de historisch lage rente heeft ervoor gezorgd dat de schuldreductie niet heeft doorgezet.