De micro-belegger als hybride doelgroep

Tussen de altijd heldere scheiding van zakelijke partijen en consumenten in de woningmarkt duikt een nieuwe (doel)groep op: de micro-belegger. Dit zijn particulieren die een huis kopen als belegging. Ze gaan er niet zelf wonen, maar ‘exploiteren’ het huis als huurwoning. Soms door er een eigen kind te laten wonen, bijvoorbeeld in de studietijd, maar vaak ook rechtstreeks voor verhuur aan nog onbekende mensen.

 

Die micro-belegger had je vroeger ook al wel, maar erg groot in aantal waren ze niet. Met name niet omdat je op een 2e hypotheek geen hypotheekrente-aftrek kreeg en huurwoningen minder in de gratie waren dan koopwoningen. Die houding is veranderd, zie ik bij een aantal projecten. Er liggen verschillende redenen aan de opkomst van micro-beleggers ten grondslag:

  • In een aantal projecten kwamen door de crisis, maar ook door nieuwe concepten zoals kluswoningen, goedkope woningen onder handbereik.
  • Huren is veel populairder geworden, ook al omdat voor veel starters de banken weinig behulpzaam zijn bij het verstrekken van hypotheken. Dat geldt ook voor zzp-ers met een onregelmatig inkomen.
  • Spaarrentes zijn heel erg laag. Per saldo wordt je door de combinatie van lage rente, de vermogensrendementsheffing van 1,2% en de inflatie armer als je je spaargeld jaar in, jaar uit bij de bank parkeert.
  • De onzekerheid op de aandelenmarkt blijft nog steeds aanhouden.

Surplus op de bank

Ook in deze barre tijden zijn er nog mensen met een aardig surplus op de bank. De ondernemende types onder hen zien de huidige woningmarkt als een kans: steek je geld in een niet al te dure woning, verhuur op vrije sectorniveau en boek een rendement waarmee je je sparende buurman fiks de loef afsteekt. We hebben het hierbij wel over beleggingen in woningen in steden met een sterke woningmarkt. Vooral Amsterdam, maar ook Utrecht bijvoorbeeld, met hun grote populaties aan studenten en afgestudeerden die alleen of samen een ‘echte’ woning zoeken.

Wat maakt deze opkomende doelgroep van micro-beleggers nu interessant? In de eerste plaats kunnen het mensen zijn die een beslissend duwtje geven aan een project, zodat bijvoorbeeld de 70% voorverkoop wordt gehaald. Hiernaast zijn ze onafhankelijk van de grillen van de bank. Als de micro-belegger de koopbeslissing heeft genomen, dan is er geen bank die nog moeilijk kan doen; het gaat – over het algemeen – om eigen geld.

 

Voor marketingcommunicatie specialisten is dit een interessante ontwikkeling. Waren we vroeger gewend aan een heldere verdeling van de B2B (beleggers, ontwikkelaars, ontwikkelende aannemers) en consumenten (kopers die in hun woning gingen wonen) krijgen we nu ineens met een nieuwe doelgroep te maken. Deels B2B, want toch echt een belegger, maar tegelijkertijd ook het gedrag van de consument die tussen particulieren op een open dag loopt. Aandachtspunt voor de marketingcommunicatie is dat geografisch een groot verschil is tussen de doelgroep van micro-beleggers en consumenten. Bij een paar projecten zie ik nu micro-beleggers die meer dan 50 km van het woningbouwproject wonen. Dat vraagt om een heel andere benadering dan kopers waarvan de bulk uit een cirkel van 5 km rond het project komt.

 

Financieel Dagblad

Om micro-beleggers te trekken, moet je dus een andere communicatie-strategie hanteren. Woonpagina’s in kranten etc. zijn nog steeds van belang, maar minstens zo belangrijk zijn media die zich richten op informatie over beleggen en de financiële sector. De Financiële Telegraaf is eigenlijk belangrijker dan de Woonkrant van ons grootste landelijke dagblad. Het Financieel Dagblad is interessant, maar ook het groeiend aantal websites dat informeert over beleggen en aandelen en beleggingsclubs. Voor mij is de trend op dit moment onmiskenbaar. Het biedt, zoals hierboven al betoogd, kansen om vaart te brengen in een sector waar stagnatie te vaak de rode draad is. Tegelijkertijd heeft micro-beleggen nog niet de omvang die tot dé grote impuls leidt waar de woningmarkt op wacht. Of naar smacht, zo u wilt.

 

Wenselijk?

Het is de vraag hoe wenselijk zo’n sterke toename van micro-beleggers is. Voor projecten maakt het voor de leefbaarheid en de onderlinge binding uit of er vooral kopende pioniers zitten of huurders die niet erg met het morgen en/of de woonomgeving bezig zijn. En in Amsterdam leidt het tot een bubble en opdrijven van huizenprijzen, waardoor starters op de woningmarkt steeds minder kansen krijgen. En ook voor de micro-beleggers zelf is het ongewis. Wat als de huurmarkt weer kentert en kopen weer aantrekkelijker wordt? Dan kun je natuurlijk verkopen, maar dan is het maar de vraag of er na enkele maanden leegstand en onzekerheid over het terugverdienen van je startinvesteringen wel een aardig rendement overblijft. Lacht de degelijke buurman met die spaarrekening toch weer royaler dan onze micro-belegger. Stenen verdampen gelukkig minder snel dan investeringen in vage teakhoutplantages, dus het verlies is te overzien. Wat mij betreft dus: welkom micro-beleggers, maar kom niet ineens in groten getale op één en hetzelfde project.